Un montage qui dope le rendement de l'immobilier d'entreprise : modalités et mécanisme.

Personnes intéressées

Professions libérales, chefs d'entreprises, commerçants, agences immobilières
Conseillers financiers des établissements bancaires, conseillers en gestion de patrimoine
Avocats, notaires, experts comptables, chambres de commerce

Objectif du séminaire

Le démembrement de la propriété "dope" le rendement de l'immobilier d'entreprise.
Ainsi, par exemple, pour un investissement de 200 000 € (dont emprunt 125 000 €), la rentabilité, annuelle après impôts, des capitaux propres investis, varie, selon le montage fiscal, comme suit :
SCI régime classique, revenus fonciers :        17 %
Acquisition démembrée :                                    22 %
Démembrement des parts de la SCI :             22 %

L'objectif du séminaire est de sensibiliser les participants aux modalités, aux mécanismes, et à l'intérêt de la mise en oeuvre des techniques de démembrement de la propriété en matière d'immobilier d'entreprise.

Animation
Jean-Noël RENAULT
Expert comptable et commissaire aux comptes
Diplômé de l'Ecole Supérieure de Commerce de Reims
Licencié en sciences économiques

PROGRAMME DU SEMINAIRE

Matinée

9h00       Café d'accueil et tour de table

9h30       I - Le démembrement de la propriété appliqué à l'immobilier d'entreprise, notions de base :
                     1.1 - Pleine propriété, nue propriété, usufruit : définitions
                     1.2 - Modalités de valorisation de la nue propriété et de l'usufruit
                     1.3 - Les drois respectifs de l'usufruitier et du nu propriétaire
Remise à chaque participant d'une trame de valorisation sous Excel de l'usufruit et de la nue propriété

              II - Intérêt, modalités et mécanisme du démembrement de la propriété en matière d'immobilier d'entreprise :
                     2.1 - Les solutions classiques reposant sur l'acquisition de la pleine propritété, sont "coûteuses" fiscalement :
                            - La SCI régime revenus fonciers est lourdement taxée pendant la période de remboursement des emprunts
                            - Le régime de l'impôt société grève lourdement une plus value qualifiée alors de "professionnelle"
                     2.2 - L'acquisition démembrée du bien allie une fiscalité allégée pendant la période de détention et une possibilité d'exonération de la plus value lors de la revente, mécanisme.

11h00        Pause / rafraîchissements

11h20       III - L'achat démembré "dope" la rentabilité de l'immobilier d'entreprise, exemples chiffrés :
                     3.1 - Achat du bien en pleine propriété par une SCI placée sous le régime fiscal des revenus fonciers
                     3.2 - Achat du bien en pleine propriété par une structure soumise à l'impôt société
                     3.3 - Achat du bien selon le mode démembré :
                            - La SCI achète la nue propriété
                            - La société d'exploitation achète l'usufruit.

Remise à chaque participant d'une trame de simulation comparative, sous Excel, du résultat financier selon le montage retenu

13h00 : Repas

Après-midi

14h30       IV - La notion d'abus de droit :
                        4.1 - Définition de l'abus de droit
                        4.2 - Procédure de mise en oeuvre
                        4.3 - Pénalités encourues

15h00       V - Etat actuel de la jurisprudence en matière de démembrement
                 de la propriété :
                        5.1 - Les schémas validés 
                        5.2 - Les schémas "dangereux"

16h00        Pause / rafraîchissements

16h20        VI - Financement de l'acquisition, le problème de la prise de garantie:
                         6.1 - Les difficultés liées à la prise de garantie
                         6.2 - Les solutions
                         6.3 - Etablir un dossier de financement spécifique, expliquant et justifiant le 
                  montage retenu

17h00        VII - Une variante, le démembrement des parts sociales de la SCI :
                         7.1 - Schéma et mécanisme
                         7.2 - Cas d'application
                         7.3 - Risques d'abus de droit
                         7.4 - Précautions requises

18h00        Conclusion et clôture du séminaire :
                  Un montage fiscal pertinent favorise la vente

18h/19h00 Réponses aux questions personnelles

Voir également : Immobilier d'entreprise, études d'optimisation, mise en place de schéma de démembrement de la propriété

Renseignements
Tél :  04.76.25.34.15
Fax : 04.76.25.17.65
Email : fireco@firec.fr

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